Đầu tư bất động sản nước ngoài: Bỏ tiền mua thẻ xanh

Đầu tư bất động sản ra nước ngoài được nhiều người hiểu nôm na là mua, bán căn hộ, nhà đất để thu lời. Tuy nhiên, thị trường nước ngoài cũng có nhiều điểm khác biệt mà nhà đầu tư cần tỉnh táo, tìm hiểu kỹ càng trước khi xuống tiền thực hiện giao dịch.

Nhiều quốc gia đang thực hiện hình thức bán thường trú nhân (còn gọi là thẻ xanh) cho công dân ngoại quốc để nhận về một khoản đầu tư nhất định, mức này không cố định và mỗi nước có một mức khác nhau. Chẳng hạn, Cộng hòa Síp là 300.000 euro, Malta là 570.000 euro, Bồ Đào Nha là 500.000 euro, Bỉ là 350.000 euro, Hungari là 300.000 euro (mua trái phiếu chính phủ), Hy Lạp là 250.000 euro…

Mua bất động sản, đổi thẻ xanh

Nhiều quốc gia bán thường trú nhân (còn gọi là thẻ xanh) cho công dân ngoại quốc

Theo đó, khi đầu tư một hay nhiều bất động sản vào các quốc gia này, nhà đầu tư sẽ được cấp thẻ xanh, được quyền cư trú dài hạn và dễ dàng di chuyển sang các nước trong khối.Chẳng hạn, mua một bất động sản trị giá khoảng 300.000 euro tại Síp, nhà đầu tư sẽ được cấp thẻ xanh, được tự do đi lại các nước trong cộng đồng chung châu Âu như một công dân châu Âu bình thường. Quy trình để được cấp thẻ xanh tại Síp cũng khá đơn giản.

Sau khi đạt được thỏa thuận mua bán bất động sản, trải qua quá trình làm việc với luật sư (tất nhiên, tất cả các quy trình này đều được thực hiện dưới sự dắt mối của các công ty tư vấn trong nước), thực hiện đầy đủ các chứng minh về tài chính, chủ đầu tư sẽ được ký kết hợp đồng mua bất động sản và nhanh chóng được cấp thẻ xanh, sau từ 2 - 3 tháng.

Để được mua bất động sản ở Síp, nhà đầu tư phải mở một tài khoản tiết kiệm tại Síp với số tiền tối thiểu là 30.000 euro, duy trì trong 5 năm, chứng minh có mức thu nhập tối thiểu 400.000 euro/năm ngoài Síp. Số tiền 30.000 euro này được hiểu là một dạng cam kết gắn bó lâu dài, chứ không phải là số tiền đầu tư. Sau đó, nhà đầu tư thực hiện các giao dịch chuyển tiền cho chủ đầu tư sở tại để sở hữu bất động sản.

Để được mua bất động sản ở Síp, nhà đầu tư phải mở một tài khoản tiết kiệm 

Trong chương trình bán thường trú nhân tại Síp, bất động sản rao bán là các bất động sản đã hoàn thiện và phải là giao dịch lần đầu (tức chưa được sang tay, mua bán trước đó). Theo lý giải của các công ty tư vấn đầu tư, Chính phủ Síp đưa ra điều kiện trên để tạo giá trị gia tăng cho nền kinh tế.'

Hỏi về nhu cầu mua bất động sản tại Síp để đầu tư, giám đốc tư vấn của một công ty chuyên môi giới đầu tư bất động sản ở nước ngoài cho biết, khả năng đầu tư sinh lời với bất động sản ở Síp là không khả thi do thị trường không thực sự phát triển. Mặt khác, do thuế sử dụng đất rất cao, nên người dân sở tại thích thuê nhà hơn là mua nhà.

Thẻ xanh chỉ để lưu trú, đi lại

Hiện nay, có không ít nhà đầu tư lầm tưởng rằng, bỏ ra mấy trăm ngàn euro mua bất động sản để nhận thẻ xanh là sẽ được hưởng các quyền lợi như một công dân của nước đó, nhưng thực tế không phải vậy.Trong số nhiều quốc gia bán thường trú nhân, có những nước người được cấp thẻ xanh có quyền, lợi ích gần như công dân nội địa, nhưng cũng có những nước thường trú nhân lại chịu nhiều hạn chế, nó chỉ giấy thông hành để nhà đầu tư ra vào nước đó và trong khối, còn lại đều bị hạn chế, thậm chí không được phép làm việc tại nước đó.

Để duy trì thường trú nhân, chủ đầu tư phải duy trì  sở hữu bất động sản trong 5 năm

Để duy trì thường trú nhân, chủ đầu tư phải duy trì tài khoản tiết kiệm và sở hữu bất động sản trong 5 năm, nếu vi phạm sẽ bị thu hồi thẻ xanh. Như vậy, với số tiền 300.000 euro, nhà đầu tư chỉ để mua tấm thẻ ra vào châu Âu (như với các nước trên).

Ngoài ra, theo các quy định về giao dịch ngoại hối của Việt Nam, việc chuyển một lượng tiền lớn ra nước ngoài với mục đích mua bất động sản là không được phép. Tuy nhiên, nhà đầu tư và các công ty tư vấn thường tìm cách lách quy định này, trong đó phổ biến nhất là hình thức tạo lập một hợp đồng với nội dung tư vấn dịch vụ.

Tuy nhiên, việc không trùng khớp giữa nội dung hợp đồng (tư vấn dịch vụ) và đầu tư (mua bất động sản), nhà đầu tư dễ mất vốn khi có tranh chấp. Do đó, trước khi quyết định bỏ tiền mua thẻ xanh, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về các quyền, lợi ích của thẻ xanh ở các nước.

Những rủi ro khi lấy thẻ xanh nhờ việc đầu tư bất động sản

Mặc dù có nhiều e ngại cũng như cảnh báo về các rủi ro khi đầu tư bất động sản ở nước ngoài, nhưng dường như thị trường bất động sản “thẻ xanh” vẫn là hấp lực khó cưỡng với nhiều người.

Về hướng kinh doanh của doanh nghiệp, giám đốc một công ty môi giới bất động sản cho biết, Công ty vẫn đang duy trì các mảng kinh doanh hiện có tại Việt Nam, nhưng thị trường tiềm năng mà công ty đang tập trung là bất động sản nước ngoài. Công ty vừa tổ chức tọa đàm, tư vấn giới thiệu chương trình đầu tư bất động sản tại Úc tại TP.HCM và dự kiến sẽ tổ chức chương trình tương tự tại Hà Nội.

Vị giám đốc này cho biết, các khách hàng tìm mua bất động sản ở nước ngoài vừa hướng tới mục tiêu cư trú vừa hướng tới mục tiêu đầu tư, nhưng mục tiêu cư trú vẫn là quan trọng nhất.

Trên thực tế, khoản đầu tư dao động 5 - 10 tỷ đồng để sở hữu một bất động sản ở nước ngoài kèm theo “điểm cộng” khi muốn xin định cư, hay du học tại một nước phát triển thu hút nhiều người, nhất là những gia đình có thu nhập cao. Hiện có nhiều tour du lịch, nhưng thực chất là khách muốn đi tham quan, khảo sát bất động sản ở nước ngoài chứ không hoàn hoàn vì mục đích du lịch.

Trước những băn khoăn về rủi ro pháp lý khi mua nhà ở nước ngoài, luật sư Vũ Ngọc Chi cho biết, hiện luật pháp Việt Nam không có quy định cấm người dân mua tài sản ở nước ngoài, nhưng khi mua nhà ở nước ngoài, thì có vấn đề là chuyển tiền ra nước ngoài và hiện việc chuyển tiền ra nước ngoài có hạn chế nhất định.

Theo Điều 7 Nghị định số 70/2014/NĐ-CP ngày 17/7/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh ngoại hối và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh ngoại hối, thì công dân Việt Nam chỉ được chuyển, mang ngoại tệ ra nước ngoài cho một số mục đích nhất định.

Không thể chuyển tiền ra nước ngoài, thì việc mua nhà đương nhiên là không thể thực hiện.

Đó là các mục đích học tập, chữa bệnh ở nước ngoài, đi công tác, du lịch, thăm viếng ở nước ngoài, trả các loại phí, lệ phí cho nước ngoài; trợ cấp cho thân nhân đang ở nước ngoài; chuyển tiền thừa kế cho người hưởng thừa kế ở nước ngoài; chuyển tiền trong trường hợp định cư ở nước ngoài.

Trong trường hợp không thể chuyển tiền ra nước ngoài đầu tư bất động sản lấy thẻ xanh, thì việc mua nhà đương nhiên là không thể thực hiện.Ngoài trường hợp trực tiếp chuyển tiền mua tài sản, cá nhân Việt Nam vẫn có thể thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh ra ngoài lãnh thổ Việt Nam và chuyển tiền ra nước ngoài. Thủ tục đầu tư tất nhiên là phức tạp và trải qua nhiều khâu giám sát, quản lý.

Tuy nhiên, với nhiều cá nhân, trực tiếp mua căn hộ vẫn đơn giản hơn là tiến hành thủ tục đầu tư ra nước ngoài. Qua tìm hiểu, một số dự án cho phép nhiều cá nhân đứng tên trên hợp đồng mua bán và bất cứ ai trong số đó chuyển tiền thanh toán căn hộ đều được.

Vì vậy, một số khách hàng đã chuyển tiền cho thân nhân hoặc con cái đang du học và sử dụng tiền đó thanh toán tiền mua nhà. Theo khảo sát, phương án này được rất nhiều gia đình có con cái đang du học nước ngoài áp dụng.