Mua nhà định cư Mỹ, đâu phải chuyện dễ

Sau khủng hoảng tài chính, nhiều công ty địa ốc ở Mỹ hướng đến thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, việc bán căn hộ triệu USD cho khách Việt muốn định cư Mỹ vẫn rất khó khăn vì giấy tờ, thủ tục phức tạp. Mới đây, Savills Việt Nam chào bán 155 căn hộ cao cấp tại Anh cho khách hàng Việt Nam. Vào hồi tháng 8,  công bố trở thành đơn vị tiếp thị và phân phối độc quyền tại thị trường Việt Nam cho dự án khu căn hộ Saigon Villas ở Mỹ có giá 250.000 - 400.000 USD do tập đoàn Bridge Creek làm chủ đầu tư.

Sau cơn khủng hoảng tài chính, nhiều công ty bất động sản Mỹ hướng đến khách hàng châu Á, trong đó có Việt Nam. Ở Trung Quốc, việc sở hữu một căn nhà ở nước ngoài đã trở thành một xu hướng. Tuy nhiên ở Việt Nam, vấn đề này vẫn chưa phổ biến vì một số đại gia có thừa tiền để mua nhà ở nước ngoài song lại gặp khó khăn về thủ tục pháp lý.

Chuyện kể người trong cuộc

Chị Nguyễn Thanh Hương (Hà Nội) cho hay, hai vợ chồng chị thường phải đi công tác sang nước ngoài và cũng có ý định mua một căn hộ ở Pháp hoặc Anh. Giá bất động sản ở Pháp, theo chị Hương, từ cuối năm 2009 được coi là chạm đáy và không quá đắt. Một căn hộ 50 m2 giáp gianh giữa nội và ngoại thành ở Paris khoảng 3 tỷ đồng, biệt thự khoảng 7 tỷ đồng. Tuy nhiên, chạy ngược xuôi đến chóng mặt, chị vẫn không thể mua được nhà.

Việc bán căn hộ triệu USD cho khách Việt muốn định cư Mỹ vẫn rất khó khăn vì giấy tờ, thủ tục phức tạp

"Tắc nhất vẫn là khâu chứng minh tài chính, cần giải thích rõ nguồn gốc tiền để mua nhà. Thêm vào đó cần 10 loại hồ sơ, giấy tờ. Trong trường hợp hồ sơ bị trả lại, phải 3-5 năm sau mới được tái nộp hồ xét mua nhà", chị Hương nói.

Định thuê văn phòng môi giới nhà đất ở Paris lo thủ tục nhưng chi phí lại quá đắt đỏ nên ước mơ sở hữu nhà ở nước ngoài của chị Hương vẫn chưa thành hiện thực. Nước cuối cùng theo chị là phải chạy vạy lo cho con nhập quốc tịch ở Pháp vì thông qua con đường này, mọi thủ tục giấy tờ sẽ đơn giản hơn rất nhiều.

May mắn hơn chị Hương, chị Thúy Quỳnh có con gái đi du học Pháp và được nhập quốc tịch Pháp nhờ 5 năm tốt nghiệp được 2 bằng đại học và thạc sỹ. Muốn mua nhà cho con, chị phải bán đất ở Việt Nam sau đó nhờ ngân hàng chứng minh nguồn tiền sạch rồi gửi cho con theo dạng thừa kế.

Còn anh Quang Tùng, du học sinh ở Mỹ cho hay, để mua được nhà ở Mỹ, anh đã nhờ anh trai định cư ở đây đứng tên mua nhà hộ. "Hầu hết người Việt Nam muốn mua nhà đều phải có người thân định cư lâu dài và có quốc tịch bảo hộ", anh Tùng chia sẻ.

Đại diện phía Savills Việt Nam cho hay, để mua nhà định cư Mỹ, khách hàng sẽ phải thuê một cố vấn pháp luật, chủ đầu tư cũng sẽ có một cố vấn pháp luật riêng. "Hai bên tư vấn pháp luật sẽ làm việc với nhau. Việc chuyển tiền sẽ thông qua một ngân hàng có uy tín trên thế giới và mọi hoạt động sẽ tuân thủ theo pháp luật của Việt Nam và Anh", đại diện này cho biết.

 

Để mua nhà định cư Mỹ, khách hàng sẽ phải thuê một cố vấn pháp luật, chủ đầu tư cũng sẽ có một cố vấn pháp luật riêng.

Luật sư Phạm Đức Giang, Trưởng phòng luật sư BMC cho hay, hiện pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể cho việc người Việt Nam chuyển tiền ra nước ngoài để mua nhà. Pháp lệnh ngoại hối 2005 và nghị định 160/NĐ-CP ngày 28/12/2006 của Chính phủ chỉ quy định các trường hợp chuyển tiền ra nước ngoài của công dân Việt Nam cho mục đích học tập, chữa bệnh ở, đi công tác, du lịch, thăm viếng ở nước ngoài, chuyển tiền thừa kế, trợ cấp cho thân nhân... đang ở nước ngoài, hoặc định cư ở nước ngoài.

Thủ tục giấy tờ pháp lý phức tạp

Ngoài ra, theo ông Giang, việc chuyển tiền ra nước ngoài để mua nhà của công dân Việt Nam còn phụ thuộc vào pháp luật của nước ngoài - nơi công dân Việt Nam định mua nhà...Ông Đặng Văn Quang cho rằng, việc chuyển tiền ra nước ngoài là cả một vấn đề. Quá trình chuyển tiền phải thông qua hợp đồng đầu có sự kiểm soát của Bộ Kế hoạch Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước...

"Thủ tục giấy tờ pháp lý rất phức tạp nên tính khả thi của việc chào bán các căn hộ ngoại ở Việt Nam rất thấp", ông Quang nhận định.Chị H., một Việt kiều đang định cư ở Pháp, luôn giữ quan niệm an cư lạc nghiệp với tinh thần có nhà mới có hộ khẩu, không nhà thì… hậu khổ! Nên ngay từ khi mới đếp Pháp đã lên kế hoạch tậu nhà dài hạn. Nhưng muốn là một chuyện, còn được hay không là chuyện khác. Chị H. tâm sự, chỉ riêng việc thuê nhà ở đã gặp không ít khó khăn, nào là người thuê phải có công ăn việc làm ổn định, phải có người bảo lãnh.

Thủ tục giấy tờ pháp lý rất phức tạp nên tính khả thi của việc chào bán các căn hộ ngoại ở Việt Nam rất thấp

Ở Pháp, mỗi lần có việc gì là các cơ quan hành chính đều đòi các loại giấy tờ để xác nhận địa chỉ. Thứ nhất là giấy trả tiền điện, nước, điện thoại, rồi mới đến giấy trả tiền nhà. Nếu ở thuê, phải có giấy chủ nhà xác nhận, người chủ nhà cũng phải chứng minh được mình có phải chủ nhà hay không… Một căn hộ 27m2 tại Porte de Saint Cloud, Paris (Pháp) đang được rao bán với giá 279.000 EUR

Gần đây chính phủ Pháp khởi động chương trình cho vay tiền mua nhà trả góp trong 40 năm, chuyện vay tiền để trả góp mấy chục năm không lạ gì đối với dân Mỹ, nhưng đối với người Pháp thì hơi lạ. Vì khi trả dài hạn là 40 năm bắt buộc phải đổi lãi suất cố định sang lãi suất xét lại.

Loại “xét lại” này sẽ lên hay xuống do sự điều chỉnh của Ngân hàng Trung ương Mỹ. Lúc đó, người mua có nguy cơ trả không nổi tiền hàng tháng. Người mua nhà vẫn thấy do dự trong việc thuê nhà hay mua nhà và nếu mua thì nên mua mới hay cũ?

Mua nhà cũ có thể giá mềm, nhưng lại phải chịu nhiều phí tổn ngoài dự tính như sửa chữa, đóng tiền cho công chứng đều cao hơn hẳn so với mua mới. Cái khổ của người mua nhà cũ là hư gì mình phải tự sửa lấy, cái sướng người thuê nhà là chủ lo, chủ sửa.

Nhưng tiền mướn nhà hàng tháng cũng tương đương tiền trả cho ngân hàng mà không được làm chủ căn nhà, hết thời hạn người chủ không cho thuê tiếp thì ra đường. Chính phủ Pháp chỉ giúp 300EUR/tháng để trả tiền nhà khi bị thất nghiệp.

Thêm vào đó người mua không cẩn thận cũng dễ dính bẫy lãi suất. Cách thứ nhất là lãi suất cố định trả từ đầu đến cuối không thay đổi. Cách thứ hai thấp hơn một chút là lãi suất xét lại. Khi mua nhà, ngân hàng luôn luôn đề nghị người vay chọn cách sau vì lãi suất thấp.

Thêm vào đó người mua không cẩn thận cũng dễ dính bẫy lãi suất. Cách thứ nhất là lãi suất cố định trả từ đầu đến cuối không thay đổi. Cách thứ hai thấp hơn một chút là lãi suất xét lại. Khi mua nhà, ngân hàng luôn luôn đề nghị người vay chọn cách sau vì lãi suất thấp.

Nhưng đừng thấy vậy mà ham, khi chọn cách sau, người mua sẽ có nguy cơ không trả được, vì giá nhà chỉ lên chứ ít khi xuống. Ngoài ra, mua nhà để ở khi bán lại không bị đóng thuế, còn mua nhà để kinh doanh hay cho thuê, khi bán bị đóng thuế 27% cho người ở tại Pháp, 33% người nước ngoài trên tiền lời của ngôi nhà…

Sau một biến cố lớn trong đời sống, chị H. rời Pháp sang  định cư Mỹ quan niệm phải có “mảnh đất cắm dùi” vẫn không đổi, nhưng tránh vỏ dưa lại gặp vỏ dừa khi quy định về sở hữu bất động sản ở Mỹ còn phức tạp hơn.Khác với Pháp, mua nhà ở Mỹ thủ tục dễ hơn, nhưng sau khi mua lại lo nhiều hơn. Sau khi mua nhà, người sở hữu bắt buộc phải mua một trong các loại bảo hiểm là động đất, lũ lụt và hỏa hoạn. Nhưng “ngốn tiền” nhất là tiền thuế bất động sản, tùy thuộc luật của mỗi bang, dao động từ 0,5% - 3%/giá trị tài sản.

Ngoài mức thuế cao, chính phủ Mỹ còn có những biện pháp rất nghiêm khắc với người sở hữu nhà không đóng thuế. Đầu tiên, chủ nhà sẽ bị phạt. Nếu không đóng phạt, chính phủ sẽ đưa khoản nợ đó vào hồ sơ căn nhà để khi bán, người chủ buộc phải trả.

Nhưng nếu sau 3 hoặc 5 năm mà chủ nhà vẫn không bán nhà, người thu thuế của địa phương sẽ bán đấu giá căn nhà đó. Giá ban đầu chỉ bằng đúng số tiền thuế mà nhà nước cần thu, đôi khi chỉ là vài ngàn USD.

Ngoài các khoản thuế bảo hiểm, chi phí bảo trì nhà tại Mỹ cũng là một khoản không nhỏ bởi tiền công sửa chữa luôn ở mức rất cao. Khi sửa chữa nhà, chủ sở hữu phải phải xin giấy phép nên khi sửa chữa vừa tốn tiền xin giấy phép vừa tốn tiền công. Ngay cả sửa chữa nhẹ như thông cống hay chữa đường dây điện chi phí cũng đã vài trăm USD hoặc cao hơn.